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2019年三季度房地产贷款余额

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1. 央行:房地产贷款增速持续下降

人民银行统计,2021年二季度末,金融机构人民币各项贷款余额185.5万亿元,同比增长12.3%;上半年增加12.76万亿元,同比多增6677亿元。贷款投向呈现以下特点。

一、企事业单位中长期贷款增长加快

2021年二季度末,本外币企事业单位贷款余额119.11万亿元,同比增长10.8%,增速比上年末低1.6个百分点;上半年增加8.58万亿元,同比少增5809亿元。

分期限看,短期贷款及票据融资余额43.21万亿元,同比增长1.7%,增速比上年末低6.5个百分点;上半年增加1.65万亿元,同比少增2.43万亿元。中长期贷款余额72.69万亿元,同比增长16.8%,增速比上年末高1.5个百分点;上半年增加6.62万亿元,同比多增1.68万亿元。

分用途看,固定资产贷款余额51.08万亿元,同比增长11.4%,增速比上年末低0.2个百分点;经营性贷款余额49.22万亿元,同比增长11.4%,增速比上年末低1.5个百分点。

二、工业中长期贷款增速继续提升

2021年二季度末,本外币工业中长期贷款余额12.59万亿元,同比增长25.8%,增速比上年末高5.8个百分点;上半年增加1.59万亿元,同比多增7507亿元。其中,重工业中长期贷款余额10.85万亿元,同比增长24.4%,增速比上年末高5.9个百分点;轻工业中长期贷款余额1.74万亿元,同比增长35.2%,增速比上年末高4.5个百分点。

2021年二季度末,本外币服务业中长期贷款余额48.91万亿元,同比增长14.5%,增速比上年末高0.2个百分点;上半年增加3.85万亿元,同比多增5680亿元。房地产业中长期贷款同比增长3.2%,增速比上年末低4.6个百分点。

三、普惠金融领域贷款保持较快增长

2021年二季度末,人民币普惠金融领域贷款1余额24.76万亿元,同比增长25.5%,比上年末高1.3个百分点;上半年增加3.26万亿元,同比多增8324亿元。

2021年二季度末,普惠小微贷款余额17.74万亿元,同比增长31%,增速比上年末高0.7个百分点;上半年增加2.65万亿元,同比多增6734亿元。农户生产经营贷款余额6.59万亿元,同比增长13.6%;创业担保贷款余额2293亿元,同比增长32.9%;助学贷款余额1238亿元,同比增长11.2%。

2021年二季度末,原建档立卡人口存量贷款余额1221亿元;全国脱贫人口2贷款余额8556亿元。

四、绿色贷款增长速度加快

2021年二季度末,本外币绿色贷款3余额13.92万亿元,同比增长26.5%,比一季度末高1.9个百分点,高于各项贷款增速14.6个百分点,上半年增加1.87万亿元。其中,投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.79和2.58万亿元,合计占绿色贷款的67.3%。

分用途看,基础设施绿色升级产业和清洁能源产业贷款余额分别为6.68和3.58万亿元,同比分别增长26.5%和19.9%。分行业看,交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额3.98万亿元,同比增长16.4%,上半年增加3295亿元;电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.88万亿元,同比增长20.2%,上半年增加3554亿元。

五、涉农贷款增速小幅回落

2021年二季度末,本外币涉农贷款余额41.66万亿元,同比增长10.1%,增速比上年末低0.6个百分点;上半年增加3.03万亿元,同比多增2072亿元。

2021年二季度末,农村(县及县以下)贷款余额34.74万亿元,同比增长11.5%,增速比上年末低0.4个百分点;上半年增加2.74万亿元,同比多增2823亿元。农户贷款余额12.86万亿元,同比增长15.1%,增速比上年末高0.9个百分点;上半年增加1.07万亿元,同比多增1980亿元。农业贷款余额4.53万亿元,同比增长5.9%,增速比一季度末和上年末分别低2.1和1.6个百分点;上半年增加2676亿元,同比少增727亿元。

六、房地产贷款增速持续下降

2021年二季度末,人民币房地产贷款余额50.78万亿元,同比增长9.5%,低于各项贷款增速2.8个百分点,比上年末增速低2.2个百分点;上半年增加2.42万亿元,占同期各项贷款增量的18.9%,比上年全年水平低6.5个百分点。

2021年二季度末,房地产开发贷款余额12.3万亿元,同比增长2.8%,增速比上年末低3.3个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.65万亿元,同比减少1.5%,增速比上年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元,同比增长13%,增速比上年末低1.6个百分点。

七、住户经营性贷款加速增长

2021年二季度末,本外币住户贷款余额67.77万亿元,同比增长15.1%,增速比上年末高0.9个百分点;上半年增加4.58万亿元,同比多增1.03万亿元。

2021年二季度末,本外币住户经营性贷款余额15.42万亿元,同比增长22.8%,增速比上年末高2.8个百分点;上半年增加1.8万亿元,同比多增5924亿元。住户消费性贷款余额52.35万亿元,同比增加13%,增速比上年末高0.3个百分点;二季度增加2.78万亿元,同比多增4331亿元。

注1:依据《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》(银发﹝2017﹞222号)和《中国人民银行关于调整普惠金融定向降准有关考核标准的通知》(银发﹝2018﹞351号),普惠金融领域贷款包括单户授信小于1000万元的小微型企业贷款、个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款、农户生产经营贷款、建档立卡贫困人口消费贷款、创业担保贷款和助学贷款。

注2:脱贫人口包括原建档立卡贫困人口和已脱贫人口。由于国务院扶贫办提供的贫困人口基础信息中区分了已脱贫享受政策和已脱贫不享受政策的人员信息,根据金融扶贫政策要求,从2019年起,已脱贫人口贷款中不再包括对已脱贫不享受政策的贫困人口发放的贷款。

注3:绿色贷款是指金融机构为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用等经济活动,发放给企(事)业法人、国家规定可以作为借款人的其他组织或个人,用于投向节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级和绿色服务等领域的贷款。

2. 房地产融资“供给侧改革”启动 楼市“去杠杆”全面展开

2020年最后一天,一则金融领域的文件发布,宣告房地产业正式进入一个新的时代。
12月31日,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。
具体为,将法人银行分为五档,根据各银行所处的不同档位,对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中,前者最高不超过40%,后者最高不超过32.5%。
《通知》自2021年1月1日起实施。
这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分,虽然设置的额度比例并不苛刻,且监管层给予了一定的过渡期,但政策的信号意义仍然不可忽视。
过去多年来,房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出,在保护刚需的同时,也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月,“三条红线”政策提出,从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出,则是对资金供给端的收紧,既是供给侧结构性改革的题中应有之义,也被认为长效机制的重要内容。
分五档考核房地产贷款占比
按照《通知》规定,法人银行将被分为五档。具体为:6大行+国开行为第一档,12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档,民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档,县域农合机构为第四档,村镇银行为第五档。农合机构包括:农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。
指标方面,第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%,第二档分别为27.5%、20%,第三档分别为22.5%、17.5%,第四档分别为17.5%、12.5%,第五档分别为12.5%、7.5%。
按照监管层的说法,上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定,而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。
值得一提的是,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
《通知》自2021年1月1日起实施,以2020年12月末数据为界,并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确,各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点,在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。
此外,为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。
银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示,算上开发贷款、按揭贷款,以及非标融资、信用贷等其他渠道,房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平,占其资金来源的三成左右。因此,此次对银行业金融机构进行额度管理,会很快引发行业关注。
但多数业内人士认为,仅从额度上看,这一规定并不苛刻。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示,截至2020年三季度末,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%,平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况,意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。
同时,监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。因此,许小乐认为,“该方案对短期市场不会造成大的影响。”
两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍,2019年以来,央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研,与金融机构进行了充分的沟通,“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”
但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法,新规实施差异化管理要求,从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着,以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
去杠杆之路
过去多年来,房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出,在保护刚需的同时,也令购房者“加杠杆”变得越来越难。
在供给侧结构性改革的框架下,从2020年开始,楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。
2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,首次提出实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出,以“三道红线”为原则,对房地产企业融资实施管理。
所谓“三道红线”,是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍等三个指标,根据触线情况不同,将企业分为“红、橙、黄、绿”四档,对有息负债规模增速进行量化管理。
据悉,“三道红线”已经对房地产业产生了实质影响,近期,房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整,一些企业还设定了具体的降档期限。
按照许小乐的说法,“三道红线”是在资金需求端的管理,而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。
他还认为,对“涉房贷”进行集中管理,不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分,也是房地产长效机制的重要内容。未来,该政策将和“三道红线”一起,成为楼市调控的常态。
多数受访者指出,随着资金供给侧的管理全面收紧,房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。
许小乐指出,近年来的楼市调控,主要沿着“去杠杆”的方向进行,主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融及实体经济平衡发展。他表示,过去一段时间,金融信贷中涉及房地产的比例较高,不仅增加了企业和居民的杠杆水平,也挤占了社会信贷资源,不利于构建国内大循环。
北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,房地产业将进入一个新的阶段,在人口红利、土地红利逐渐消退后,金融红利也在消失。未来房地产市场的将告别红利下的高增长,转而进入平稳发展阶段。

3. 房地产金融监管不断加码 围剿违规流向楼市经营贷

在“房住不炒”基调下,监管部门抑制房地产过热的努力不仅体现在频出的限购政策上,如今的重心也日渐转向加强流向房地产的资金监管。
银保监会主席郭树清近日的发言再次对此予以强调。在国务院新闻办日前召开的新闻发布会上,郭树清表示,房地产目前金融化倾向较强,如果未来房地产热度消散,持有众多房产的炒房者个人财产会有极大损失,贷款无法偿还,推高银行的不良贷款率,经济生活将发生极大混乱。因此,必须积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
事实上,自去年下半年以来,监管层已经在金融端对房地产领域泡沫化打出一套相互配合的“组合拳”,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
2020年底,央行等有关部门对银行进行房地产贷款集中度管理,从资金占比上严控流入房地产领域的资金。而在近期,各地银保监局更是加强“经营贷”流向监管,严打其流向房地产市场。
集中度管理“张弛有度”
2020年的最后一天,房地产行业在“三条红线”之后再次迎来金融端的强力监管。央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),对房地产行业贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制作出明确规定。
某房地产企业资深管理人士对《中国经营报》记者称,新规对市场影响度有限,尤其是刚需群体,但对于近期的一线城市炒房热度有一定打击。而对房企来说,则更利好头部品牌房企,银行战略会把稀缺额度留给这些房企,中小房企贷款难度增大,现金流压力也会提高。
《通知》提及,此次房地产贷款集中度管理要求,根据银行类型一共分为五档。中资大型银行,房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%;中资中型银行,房地产贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限为20%;中资小型银行和非县域农合机构,房地产贷款占比上限为22.5%,个人住房贷款占比上限为17.5%;县域农合机构,房地产贷款占比上限为17.5%,个人住房贷款占比上限为12.5%;村镇银行,房地产贷款占比上限为12.5%,个人住房贷款占比上限为7.5%。这也意味着,银行规模越大,房地产贷款占比及个人住房贷款占比上限越高。
据业内人士介绍,个人住房贷款主要是大行在做,因为其吸储量较大,资金成本相对低,做房贷“划算”。而地方小银行则相反,若非与房地产开发商建立一定程度的合作,基本不会大力发展个人住房贷款业务。这也可以解释为何《通知》中针对银行规模的不同制定出不同房地产业务占比上限。
Wind数据显示,2013~2019年,A股上市的35家银行个人住房贷款余额总额占总贷款余额的比例由17%逐年上涨,至2019年末已达到27%。
增速方面,2013~2019年,35家银行个人住房贷款余额总额快速上涨,由17%增至35%,随后逐年回落至15%。央行每年发布的金融机构贷款投向统计报告也对此趋势有所印证,2017年,个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。2018、2019年增速均相比上年同期有所放缓。2020年末,全国个人住房贷款余额同比增长14.5%,增速进一步放缓。
郭树清近日在国务院新闻办召开的新闻发布会中就明确提及:“房地产的核心问题就是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。”他同时表示,目前房地产金融化、泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易,相信房地产问题可以逐步缓解。
2020年金融机构贷款投向统计报告数据显示,2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点,连续29个月回落;同时,房地产开发贷款余额11.91万亿元,同比增长6.1%,增速比上年末低4个百分点。
此次央行及银保监会对于房地产贷款的集中度管理同时坚定“一城一策”的管理方式,极力避免制度僵化可能造成的金融风险。《通知》显示,地方监管可以结合所在地具体情况和以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,进行2.5个百分点的增减。
《通知》下发后,上海、四川、山东、辽宁等地皆针对本地区房地产贷款集中度下发相应通知,其中对区域内部房地产贷款考核部分指标上限进行调整。
例如,辽宁方面将第三档的个人住房贷款占比上限调整为18.5%,较央行数据上调1个百分点;第四档个人住房贷款占比上限调整为14.5%,较央行数据上调两个百分点;第五档个人住房贷款占比上限调整为8.5%,较央行数据上调1个百分点。四川方面也类似,将第四档个人住房贷款集中度占比上限上调1.5个百分点至14%。
山东银保监局则将辖内城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。对此,山东银保监局对外表示,该安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务,为资金实际投向房地产领域,但短期内无法收回,确需回表处理的留出必要空间。福建方面出台的细则则表示,对于调整确有困难的超标机构业务调整过渡期,经申请允许过渡期最长为6年,确保超标机构平稳过渡。
值得注意的是,银行对个人住房贷款的紧缩调整,或将会对某些城市个人住房贷款比例产生影响。3月8日,郑州市公积金管理中心下发《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》,按照缴存和购房情况设定最高贷款比例(贷款金额占房产总价比例)。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的,最高贷款比例设定为70%不变,但异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%,相较此前的60%有所下调。
郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功对媒体解读称,首套住房贷款比例不变意在保障在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。但由于目前不少银行已经缩紧贷款,将会给公积金部门带来不小的压力,因此对于非刚需、二套房、异地贷款者,贷款比例未来可能会有所降低。
严打经营贷流向楼市
除对房地产开发贷款和住房贷款的调整外,监管层遏制房地产泡沫化的决心体现在金融端,还包括对“经营贷”的严格监管。
有银行业内人士对记者分析称,经营贷流向楼市有两大原因:首先,经营贷流向监管困难,银行方面仅能获悉钱款流向,但买卖交易是否构成难以确认,这种情况下,如果资金空转几手流入楼市,监管难度也会随之加大,对于购房者而言可操作空间很大。其次,经营贷能贷出的资金量比消费贷大很多,对于炒房者来说诱惑更大。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则提及,由于政策面支持中小企业发展,目前经营贷利率普遍低于消费贷,或也成为经营贷流入楼市的一大原因。
上述银行业内人士同时表示,出于对不良贷款率的考虑,银行方面主观上并不想扩大中小企业贷款发放力度,但政策扶植下,银行方面压力较大。赵秀池则进一步表示,资本逐利的特性使得中小微贷款未必有实际效果。
2021年3月10日,在全国政协十三届四次会议最后一场“委员通道”上,全国政协委员、中国人民银行副行长陈雨露提及,2021年大型商业银行普惠小微贷款将会增长30%以上。如何使政策对中小企业的扶植落向实处,而非流向房地产领域,助长其泡沫化程度? 对“经营贷”流向的严格监管显得尤为重要。
1月底,北京、上海、广州等重点城市率先开始严打经营贷流入楼市。北京房地产中介行业协会发布消息称,为坚决遏制投机炒房,近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构,要求不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。同时,新华社消息称,北京多家股份制银行上调经营贷利率。
某国有四大行北京地区从业人士对记者表示,目前该行并未上调经营贷利率,在资金去向监管方面,大行始终相对严格。
2021年1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,其中对信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理等方面提出要求。某股份制银行上海地区相关人士对记者表示,目前该行经营贷利率还未上调,但对贷款去向审核的确更加严格。
除此之外,广州、大连、重庆、苏州等地银保监局皆对当地银行经营贷款资金流向房地产领域作出处罚。近日流传的一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》则显示,由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定,银行宣布合同下贷款提前到期,要求借款人限时归还全部贷款本息。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,目前全国楼市的运行态势和2015~2016年很类似:从深沪蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市,整个都市圈的热度都在明显回升。不控制经营贷的流向将可能助推新一轮泡沫。对这一点监管层认识是很清楚的,所以严打经营贷和资金违规流入房地产市场,将是今年房地产调控的主要工作,也关系到今年的楼市能不能稳定下来。

4. 个人住房贷款余额增速连续两年回落

个人住房贷款余额增速连续两年回落
2018年全年房地产贷款增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比2017年占比低1.2个百分点

在房地产市场“严控”的背景下,房地产信贷情况是市场的焦点之一。中国人民银行调查统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据发布会上回应新京报记者提问时指出,2018年房地产贷款增速出现平稳回落。
个人住房贷款增速回落
阮健弘介绍,截至2018年末,人民币房地产贷款余额为38.7万亿元,同比增长20%,增速比2017年回落0.9个百分点;全年房地产贷款增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比2017年占比水平低1.2个百分点,比2016年低4.9个百分点。
她表示,从结构上看,一是个人住房贷款增速比2017年低。2018年末,个人住房贷款余额为25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比2017年回落4.4个百分点。二是房地产开发贷款增速比2017年高。2018年末,房地产开发贷款余额为10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比2017年高5.5个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.32万亿元,同比增长29.5%,增速比2017年低3.1个百分点。
此前公布的数据显示,2017年12月末,人民币房地产贷款余额为32.25万亿元,同比增长20.9%,增速比2016年末回落6.1个百分点,全年增加5.56万亿元,占同期各项贷款增量的41.1%,比2016年占比低3.7个百分点,其中,个人住房贷款余额为21.86万亿元,同比增长22.2%,增速比2016年末回落14.5个百分点。
新年首次降准实施,楼市影响几何?
1月4日,央行宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
对于昨日实施的新年首次降准,此前有多位市场人士提及,降准或有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下,再次走全面刺激楼市老路的可能性不大。
此前,国内部分地区房贷利率松动的新闻已受到市场普遍关注。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者指出,房地产市场核心是看杠杆,也就是首套房资格的认定和首套、二套房贷款的额度,这些现在都没有变化,所以市场利率的轻微波动对于市场影响很小。
展望未来,在严控的大基调下,市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示,对下季房价,27.4%的居民预期“上涨”,49.6%的居民预期“基本不变”,11.8%的居民预期“下降”,11.1%的居民“看不准”。
将这份季度调查较前几次结果对比着看,预期“上涨”的下降了(上季度为33.7%),预计下降的有所提高(上季度为9.6%)。
据新华社,2018年12月的中央经济工作会议指出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”(记者宓迪)

5. 房地产贷款增速创8年新低!银保监会回应热点问题

“房地产贷款增速创8年新低”“车险综合赔付率由改革前的56.9%上升至73.3%”“已有29家理财公司获批筹建”……今天,银保监会新闻发言人就热点问题回答了记者提问。

河南郑州“7·20”特大暴雨保险理赔情况:结案率67%

河南郑州“7·20”特大暴雨造成重大人员伤亡和财产损失,据统计,7月17日至8月25日,河南保险业共接到理赔报案51.32万件,初步估损124.04亿元,已决赔付34.6万件,已决赔款68.85亿元,整体件数结案率已达67%。其中,人身意外险(含意外医疗)件数结案率76%,车险件数结案率86%,农险件数结案率76%,特别是全损秋粮作物赔款进度超过了94%。

房地产贷款增速创8年新低

截至7月末,房地产融资呈现“五个持续下降”。一是房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降,房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降,相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降,相关业务规模同比下降27%。

同时,银保监会督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末,个人按揭贷款首套房占比达到92%,住房租赁市场贷款同比增长29%。

网络平台企业金融业务整改:坚决打破垄断

在蚂蚁集团整改工作基础上,今年4月29日,“一行两会一局”等金融管理部门联合约谈了13家网络平台企业,提出了自查整改工作要求。

银保监会对于网络平台企业金融业务整改工作始终坚持以下原则:一是坚持依法将金融活动全面纳入监管,所有金融业务必须持牌经营,消除监管套利。二是坚持公平监管和从严监管。对同类业务、同类主体一视同仁,切实防范金融风险,维护金融稳定,对各类金融违法违规行为一如既往坚持“零容忍”。三是坚持发展和规范并重。支持网络平台企业在审慎监管前提下守正创新、规范发展,弘扬企业家精神,激发市场主体活力和社会创造力,正确发挥科技创新驱动作用,同时,坚决打破垄断,维护公众利益和公平竞争的市场秩序。

车险综合赔付率由改革前56.9%上升至73.3%

去年9月19日启动车险综合改革以来,累计为我国车险消费者减少支出超1700亿元,“降价、增保、提质”的阶段性目标基本完成,车险市场呈现保费价格、手续费率“双降”和保险责任限额、商车险投保率“双升”的新局面。

一是消费者保费支出明显降低。截至7月末,车辆平均所缴保费2774元,较改革前降低21%,88%的消费者保费支出下降。二是费用水平大幅下降。截至7月末,全国车险综合费用率、车险手续费率、车辆业务及管理费用率同比分别下降11.8%、7.3%、5%。三是风险保障程度显著提高。交强险在价格不变的情况下,保障水平由改革前的12.2万元提升至20万元,商业第三者责任险平均保额提升56万元,商业险投保率由改革前的80%上升至86%。四是赔付水平大幅提升。

截至7月末,车险综合赔付率由改革前的56.9%上升至73.3%。通过改革,车险业务在财险业务中的占比降为51.8%,同比下降5.4个百分点,比例已基本接近美国(43%)、日本(50%)等世界主要经济体平均水平。

29家理财公司获批筹建 21家获批开业

理财业务按照监管导向有序转型,结构不断优化,净值化转型力度加大,风险持续收敛。截至7月末,净值型理财产品占比已超过80%;同业理财较峰值缩减96%;保本理财、不合规短期产品规模均较资管新规发布时下降超过98%。

目前,已有29家理财公司(含外方控股的合资理财公司)获批筹建,其中21家获批开业。新设理财公司坚持公开、透明、净值化的转型定位,更加注重投资者适当性管理,稳健推进业务发展,正在逐步成为深化金融供给侧结构性改革的重要力量。

6. 房地产贷款同比增速创8年新低

是的,截至4月末,房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年新低;房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模持续下降,其中投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。

2021年6月1日,中国银保监会就近期监管重点工作情况召开新闻发布会。银保监会党委委员、副主席梁涛在发布会上表示,当前房地产金融化泡沫化势头得到遏制,房地产融资呈现“五个持续下降”的特点,资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。

房地产融资呈现“五个持续下降”特点

一是房地产贷款增速持续下降,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,2021年以来持续低于各项贷款增速。

二是房地产贷款集中度持续下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点,已经连续7个月下降。

三是房地产信托规模持续下降,房地产信托余额较2020年同期下降约13.6%,自2019年6月以来呈持续下降趋势。

四是理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降,相关理财产品余额同比下降36%,近一年来持续保持下降趋势。

五是银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降,相关业务规模同比下降26%,为连续15个月下降。

7. 房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制

2021年1月,市场短期资金价格有不同程度的上涨,部分商业银行小幅上调贷款利率,货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为,此轮流动性阶段性偏紧、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为,监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确,国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年,全国大部分地区房价涨幅逐步回落,仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快,成为当前房地产调控的重点区域。
“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性
自2020年三季度开始,金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”,对房企资产负债的水平和结构提出新的要求;后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知(下称《通知》),对银行房地产贷款的结构提出要求,包括适当控制居民购房贷款规模,严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为;对房企加强融资管控,包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快,贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性,是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。
2019年以来,银行个人按揭贷款增速进一步有所放缓。2020年全国个人按揭贷款3万亿,同比增长9.9%,增速较2019年回落5.2个百分点。个人按揭贷款增速已经低于同期金融机构人民币贷款余额12.5%的增速。自2016年以来,新增个人按揭贷款占金融机构新增贷款比例已经从19.3%降至13.4%,个人住房贷款余额占比尚不到20%。可见,当前并没有大幅收缩按揭贷款余额、大幅放缓按揭贷增速的必要。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是,构建规范性管理的框架。长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平,近年来变化不大,升得快的是按揭贷款。结合贷款质量(不良率)综合考虑,相较个人住房贷款而言,房地产开发商贷款比重下降的空间更小。未来在“三道红线”的管理下,部分房企杠杆水平较高,负债规模增长将有所放缓,将寻求更多元化的融资方式,尤其是在直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将会有所放缓,在银行信贷余额中的比重会在稳定运行中有所下降。
三条红线控制房企杠杆水平对市场的影响是收缩供给,并不能起到控制房价的作用,相反可能会因为引起供给放缓而不利于抑制房价上涨。因此,显然不能将三条红线的举措理解为是为了控制房价上涨和泡沫。该举措重要的政策意图是通过合理控制房企杠杆水平,达到控制房地产金融风险的目的。
根据上市银行2020年前三季度所披露的财报来看,大部分银行涉房贷款增速在过去几年均保持两位数增长,存在部分银行个人住房贷款超过相应标准的状况。“踩红线”的银行在未来2-4年时间内将做出相应调整,在控制新增个人住房信贷增速的同时,适当压缩存量,达到监管要求。从上市银行及公开市场信息来看,需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限,涉及到的房地产贷款余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例约四分之一,主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家中资大中型银行。据测算,假设这几家银行整体贷款增速运行平稳,平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿到1500亿之间,占到各自涉房贷款的比例在5%-10%之间,占到各自银行贷款余额的比重在1%-3%,占银行业房地产贷款比重约1.5%,应当说需要调整的规模并不大,而且具有2-4年的整改期。而更多的银行并未踩红线,客观上存在填补空缺的可能性。可见,监管部门的集中度管理政策并不会带来房地产贷款增速大幅下滑、占比明显走低的结果。从这一点看,集中度政策更多的是具有规范性和着眼长远风险管理的考量,并非是为了达成短期控制房价上涨的目标。
按上述判断,当前房贷利率全口径显著上行的概率也较小。1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点,结合降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看,短中期内基准利率LPR向上调整的概率不大。参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看,住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态,主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域,会适当偏紧一些。
多管齐下针对性地改善结构性问题
2020年中央经济工作会议首次明确提出,要解决好大城市住房供给不足的问题,继续实施“因城施策”,促进房地产市场平稳健康发展。长期以来,国内房地产市场地区间人地错配是部分城市房价高企的首要原因。近期统计数据表明,地方政府正在落实因城施策的政策理念。2020年,一线城市土地供应占地面积同比增长33%,明显高于二线(9%)、三线(2%)城市的土地供应增速。
“十四五”时期,国内将加强住房保障体系建设,有效扩大保障性租赁住房供给。以上海为例,《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出,计划2021年新增5.3万套租赁住房,到2025年形成租赁住房供应40万套以上。
房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性,未来住房金融调控将更聚焦重点城市,突出结构性特点,而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下,房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上,合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款,对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。1月27日起,广州四大行房贷全线涨价,房贷利率整体上调15个基点。
在地方政府层面,按照“因城施策”原则,针对热点城市继续采取限购、限贷、限价等调控措施,并单列租赁住房土地指标,加大租赁住房供给建设;从供需两端出台政策,以稳定房地产市场运行为主要目标。包括上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市都相应出台了管控政策,从土地、销售和信贷领域实施综合管理。未来政策主线重在建立规范和长效机制,会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。
(原以为《房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制》 作者分别为植信投资首席经济学家兼研究院院长,植信投资研究院高级研究员)

8. 央行房贷新规:去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构(不含境外分行)的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后,又一针对房地产融资的政策,在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上,我曾说过:“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧,哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力,一直到8月20日,这是所有地产人应该记住的日子,‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中,提到未来金融政策还将趋紧,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》,在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测,未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看,银行业金融机构按类型分档,其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%;个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。


  若结合居民杠杆率与债务收入比来看,截至2020年三季度,居民杠杆率逐年提升至33%,较2015年增加13.7个百分点,债务收入比升至55%,较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下,居民收入预期大概率将有所下滑,偿债能力进一步减弱,由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内,坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年,房地产政策层面前松后紧,中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极,央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元,并两度下调LPR利率中枢,5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值,并压降融资类信托业务规模,倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调,坚决抑制房地产泡沫,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧,房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是,中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调:房地产事关民生消费和投资发展,助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此,我认为政策基本面依然“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时,《房地产贷款集中度管理要求》的发布,也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证,过去若干年,房企高歌猛进,资金带来了巨大的动力,时至今日,在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下,资金被限制,由于没有更多的资金进入,整个行业再往上走的动力被大大削弱,因为整个行业的主体是房企,缺乏资金的支持,会使得企业动能不足,从而使得行业动能不足,就将步入无增长的时代,这也是2020年的最后一天,我所讲到的最核心最关键的问题。

9. 楼市大事件!央行、银保监会联手发文,48万亿房贷市场迎巨变

关乎楼市的又一大事来了!

2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后,房地产金融政策再出重磅新规。《通知》自2021年1月1日起实施。

《通知》规定,央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构,可在充分论证的前提下,结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内,合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。央行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

此外,值得注意的是,为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

央行有关负责人透露,目前,央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。

新增房贷增速将受影响

实际上,今年以来,就有一些银行进一步放缓了新增房企开发贷增速。证券时报·券商中国记者此前了解到,有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模,还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完,使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

央行数据显示,2020 年三季度末,人民币房地产贷款余额 48.83 万亿元, 同比增长 12.8%,比上季末低 0.3 个百分点,连续 26 个月回 落;前三季度增加 4.42 万亿元,占同期各项贷款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 个百分点。

曾刚表示,从分档设计的房地产贷款集中度上限水平看,预计超出上限的银行不会太多,总体看对存量房地产贷款来说,调整的压力较小。但《通知》的主要影响是未来的新增房地产贷款增速会受限,例如,前几年个人房贷增速显著高于平均贷款增速,对于接近上限或已经超标的银行来相关贷款的新增投放增速会放缓。

央行有关负责人也表示,2019年以来,央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研,与金融机构进行了充分的沟通,相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况,并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前,大部分银行业金融机构符合管理要求,央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

“房地产贷款集中度指标对存量房贷的调整压力并不大,因为只要银行保持现有房贷余额不变,随着分母的贷款余额总规模不断提升,该指标自然会下降。但对于接近上限的银行来说,该指标就会影响其新增房贷投放规模,这意味着未来部分银行的新增房贷增速和个贷增速不能超过平均贷款增速,否则相关占比还会进一步提升。”曾刚称。

银行需制定过渡期业务调整方案

当前超出管理要求的银行业金融机构,应结合自身实际,制定过渡期业务调整方案;符合管理要求的银行业金融机构,应稳健开展房地产贷款相关业务,央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况,对异常增长的,将督促采取措施及时予以校正。

具体来看,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

值得注意的是,为了稳妥有序整改过渡,充分考虑不同银行的情况不同,《通知》提出,业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的,由银行业金融机构提出申请,经央行、银保监会或当地央行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的,可适当延长业务调整过渡期。

“对于超出管理要求的银行业金融机构,将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模,确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行,通过延长过渡期等方式差异化处理,确保政策平稳实施。”上述负责人称。

北京市银行业协会已出台个人住房贷款自律公约

证券时报·券商中国记者获悉,北京市银行业协会已正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》,自2021年1月1日起生效实施。公约从内控制度、风险管理、尽职调查、差别化住房信贷政策执行、合作机构监督、公平竞争、优质服务等七个方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求,同时也对银行开展的关于个人商业用房贷款业务的做出了自律要求。

针对公约出台的背景,北京市银行业协会表示,目前北京地区会员银行开展的个人住房贷款业务中主要存在两个突出问题:一是,自北京市开展房地产市场调控以来,相关政府部门和行业监管部门出台了多项涉及个人住房贷款业务的调控政策,但各家会员银行对政策的理解不尽相同,造成部分银行在政策执行尺度的掌握方面存在一定差异;二是,近年来北京地区房地产市场中,二手房交易的市场占比逐年提升,房地产中介机构在二手房交易中成为关键环节,个别银行为争揽客户而向中介“返点”、“返费”的现象死灰复燃。

在统一房贷政策尺度方面,《公约》规定:住房贷款记录不区分本市、非本市;月供收入比不超过50%;对首付款资金来源进行实质性审核,不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款;涉及一手房的个人住房贷款其所购房屋必须是主体结构已封顶的住房;必须严格执行差别化住房信贷政策等。在涉及“返点”、“返费”问题方面,《公约》规定:银行不得向房地产开发商、房地产中介机构(含关联机构)及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势,并明确规定:支付或变相支付佣金、介绍费或其他性质类似的费用;免费或低于成本价提供服务,或出租办公场所、办公设施和设备;替其支付、承担应当由其自己承担的支出或费用;以超出正常价格或不合理方式等使用其提供的服务;租用其办公场所或渠道(含线上、线下)向购房客户营销本行业务等方式均在禁止范围之内。

据了解,此次《公约》的出台得到了业内银行的广泛支持,目前北京地区开办个人住房贷款业务的43家银行均已签署公约承诺函。部分银行表示,《公约》的出台有助于银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来,从而改变过去单纯依靠“返点”、“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。

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