首发于 京津冀学区房调研与攻略
河北石家庄正定新区图文调研(上)

河北石家庄正定新区图文调研(上)

数据来源丨国大地产、房天下、政府官网等
本文作者丨张泽丹
封面为正定新区国际会展中心,本文主要内容来自实地调研与政府官网,数据详尽,图片超清,感谢两位朋友的帮助,此文仅代表个人观点。


最高光的时刻,整个石家庄都认为正定新区将要申报成为国家级新区,直到2017年4月1日愚人节,中央对外宣告设立河北雄安新区。失望过后,2017年6月,正定新区又用一场全城瞩目的土拍向外昭告自己的存在,——全国前30强房企到场20余家,住房禁售十年,外加配建大量人才安置房,最终住宅地块成交单价从每亩286万暴涨到864万。


2009年提出设想,2011年破土动工,2019年地铁通车,新区现在的城市面貌到底如何?又正在遇到或即将遇到怎样的困难?楼市又是怎样的行情?对其他城市新区的发展建设有哪些启发?作者三度进出正定新区,分上下两篇正文,将这些问题一一阐释。


正定新区简介


一、为什么要建正定新区

知道我风格的读者都明白,我不是一个喜欢讲废话的人,所以关于正定新区的诞生与发展详细时间表我会贴在文末,直接进入文章正题——正定新区的建设意义。


本世纪初,中国无论是经济还是城市规模,都经历了一波快速发展的阶段。传统老城区已经无法满足城市发展壮大的需要,甚至还会制约城市发展,比如说拆迁成本越来越高、历史古迹不能拆、老城区路网改造升级成本过高、以前的城市规划毫无科学理性可言等。城市规划是门很严谨的科学,每一个阶段的城市规划都只适合一段时间,时间一长,往往各种硬伤就会暴露出来。


另一方面,建设城市新区,地方层面有利于出政绩,国家层面大搞基建更是好处多多,简单粗暴拉动GDP的有力手段。


所以无论是出于现实需要还是政治需求,发展建设城市新区,是必然的。


据不完全统计,截止到2018年11月,中国大约有19个国家级新区(横琴区划入珠海经济特区),两百甚至三百多个各种级别的“开发区/高新区”。其中,取得显著成果的新区占比很低,用普通市民的感受来说,就是——城市新区并没有老城区繁华。做成功的新区,也有一些,共有的特点很多,而且基本都会被后来者写在规划纲要里,诸如“政府主导、市场运作;统一规划、分期建设;大胆创新、全面开放;滚动发展、自求平衡;依法行政、公平竞争”等等。(这是我从正定新区的规划纲要里复制的)


但新城区开发失败或者说“达不到预期效果”的原因也各不相同,唯一相同的一点是:没有吸附大量人口。也就是说,人口是一切的根本。而人口,我们都知道是跟着产业走的,产业发展又受多方制约,比如交通条件、经济发展、政治氛围、区位气候、矿物特产等。所以成功开发城市新区并不是一个简单的数学公式,套入几项随机数值就可以得出稳定结果,那是不可能的。这件事,很难。



▲中国局部地区人口分布密度图(颜色越深密度越高)


石家庄除了正定新区外,东二环外还有一个二十多年历史的“高新技术产业开发区”,2016年末户籍人口14万,常住人口18万,五个主城区中高新区面积最大人口最少,真正的地广人稀。造成这种局面的根本原因,其实很简单,高新区一开始做工业区的定位并无大错,但谁都没有想到时代发展的这么快,医药化工等传统产业很快就被时代定性为“落后产业”,高新区规划中大量的工业地块无从安排;偌大一个城区,二十多年了,硬是没有一座公园建成;已经落户的工厂园区也在不断往外搬,有的工业或者综合性质用地干脆建起了住宅小区,但土地转性一直把控在最上一级的权限中。最终导致房地产开发乱象丛生、城市宜居性差、原有的工业园区规划也没有落实的十分到位。在最新的石家庄总体规划中,栾城(装备制造基地)、井陉(矿区)、藁城、鹿泉反倒成了高新区的有力竞争者。(当然,高新区现在地铁双线驱动,城市面貌也不错,关于高新区的详细调研,预计下月展开)



▲石家庄总体规划


再说人口,石家庄各项城市数据排名都处于全国中游(没有到下游,GDP前30),唯独人口增长量常年排名前十,2017年石家庄市区常住人口为490.22万人,与2016年末相比增加9.02万人,同比增长1.88%,预计2018年末市区常住人口有望达到500万人,进入全国特大城市行列。


这么大的体量,石家庄不可能一直被“囚禁”于二环之中,所以开发建设城市新区,突破二环制约,是城市发展的客观需要,那为什么选择正定新区呢?


2009年,时任河北省省长胡春华(现任国务院副总理)说:“现在省会的西边是山,东边是化工基地,南边是新客站,西东南三个方向发展都受限制。唯一的办法就是向北发展。”省长总结的很好,还有几个要点——石家庄缺乏历史底蕴还缺水,正定新区正好位于古城正定以东、滹沱河以北,而且更重要的是,正定新区更靠北,后期可以直接对接京津雄与正定国际机场


北京选择了雄安,石家庄只能选择正定新区。


二、功能定位


石家庄中心城区“一城三区”的核心组成部分、市级行政中心、文化中心、体育中心、金融中心,现代服务业基地,科技创新集聚区,生态宜居新城


三、地理范围(附超清规划图)


正定新区位于滹沱河北岸,包括正定历史文化名城及东侧建设区域,规划建设用地135平方公里,规划人口140万。起步区范围北至正无路、西至京珠高速、南至滹沱河畔、东至太行大街以东地带,面积35平方公里。按照新区总体规划,正定新区建设按照三期圈层推进。一期率先启动35平方公里起步区建设,城市建设中心开始向北转移,以行政中心带动起步区建设,居住人口30万人。




▲正定新区起步区规划图(2018版,3M大小,可放大至街道)



▲正定新区起步区居住地块分布(2018版,3M大小,可放大至街道)


目前规划建设要点与难点


从2011年破土动工到2018年11月底,目前正定新区规划建设最重要的一点还是:需要提速,加快,更快。直白的讲,就是需要更多的钱与决策层更高的关注度。


从2015年开始,石家庄就开始申请将正定新区定位为国家级新区,以获得更多的财政与上级支持。当然,最后以2017年正定“县区合一”告终。能给到新区多方支持的,目前只有河北省与石家庄市。省政府方面,近年以来,对省会关注度最高的工程,一个是中央商务区另一个就是正定新区,而市政府在二环外的头号工程,毋庸置疑就是新区建设。所以现在有一个说法是这样的,“省级向西、市级向北”。


坦白来说,中央商务区目前还处于前期拆迁中,众所周知,老城区拆迁耗时久且碎事多,而正定新区,官方数据显示,截止2017年底,已经真金白银花了四百多亿。孰轻孰重,哪个是亲儿子自然一目了然。


目前新区已经建成或者正在建设中的市政配套设施有:综合商务中心(将来的市政府)、园博园、中心湖公园、国际展览中心、青少年宫、规划馆、图书馆、奥体中心、新区大道景观工程、新区一中、玉带河景观工程、综合管廊工程、污水处理厂等,并且这些基建配套建设标准最起码都是国内顶尖水平的,比如奥体中心、园博园、景观大道工程、综合管廊工程等(具体都可百度或实地自行体验)。




▲新区核心区域人行道是塑胶的,环保材质

最直白的讲,正定新区是真正高起点高规格建设的,砸的钱可以看出成效,所有市政工程都为未来发展预留了余地或接口。目前,粗略估计,起步区完成度并不高,但相比2017年之前,城市面貌已经有了极大改观,甚至可以说是云泥之别。比如新区大道上没有一个井盖,真正的海绵城市,园博园与中心湖公园景色优美,会展中心已经接过国际性的车展,张学友演唱会前不久在奥体中心开办等。


那么,制约正定新区将来发展的最大问题又是什么呢?


变化莫测的政策隐患,以及可能会耽误许久的工期建设。社会基层最怕的就是市政配套设施停工以及后期政策倾斜力度降低,这是最大的变数。但目前,只要新区依然在稳定推进各项工程,就是最好的消息。


新区最好的地段,是XX大楼所处的综合商务中心,很早之前,此届ZF伊始,石家庄市政府就宣传要搬迁到正定新区,高规格建造综合大楼,但很快风头转向,一直拖到2017年才正式完工,陆续有少许部门搬迁到新楼中办公,迫于各方压力,可能一直到2020年才有可能正式搬迁。


为什么是2020年?


地铁一号线在2019年底才能正式通车试运营,正阳花园也需要两年左右的工期才能交房。(人来了,安排不了住房,是肯定不行的,参照兰州新区的失败案例)当然,这其中也有其他原因。


市政府一天没有正式搬迁,大楼上的红布就不可能掀开,普通民众、众多学校、外来企业也会畏畏缩缩持观望态度。其实市政府和市委搬迁到新区是极好的,现在市政府和市委分居两处,部门分散,跑办程序很繁琐,不能做到一站式服务公民。搬到一起,反而可以简化程序。


但目前,最绕不开的,始终是政治。




▲新区大楼北门掀不开的红盖头


▲新区大楼内部花园




▲大楼内部





▲大楼内部花园


新区历年土拍详情


下面这张表格,总结了正定新区自2012年以来,所有公开出让的地块。

请读者注意:

  1. 内部出让,无法查到
  2. 近年来,石家庄的土地出让制度已经越来越公开公正透明
  3. 也许会有疏漏,或者项目名称和实际宣传不符,以开发商实际宣传为准
  4. 这张表格,是普通读者,能接触到的、准确度最高的正定新区土拍信息
  5. 如果发现和别的网站不符,请以我的表格为准,很多网站是错的
  6. 十分感谢国大地产商品房策划部王浩的制图帮助
  7. 地铁二号线和四号线远景规划会穿过新区,但过于遥远,所以没有明确指出区位




从2012年至2018年11月19日,正定新区公开土地市场,共计出让58个地块,2315854.83㎡,约合3576.92亩,2.38公顷,约占起步区总面积的6.81%。


接下来,我知道你们最想看什么图



▲正定新区起步区所有居住用地地块(2018版,可缩放至街道)



▲正定新区起步区所有已出让居住用地地块(2018版,可缩放至街道)



▲正定新区起步区所有住宅地块项目+轨道交通图(2018版,可缩放至街道)


可以得出的结论是:

  1. 政府明显是会做生意的,前期再缺钱也不会廉价卖地
  2. 位置最好的地块,在2017年用来提升地价与区域关注度,还有向上级(支持楼市调控)与市场表态(石家庄的土拍是公开公正透明的)
  3. 正定新区的居住用地,这两年大概率会维持在每亩800多万、楼面价6000左右的水平(其他性质土地不值钱)
  4. 从正定新区的规划定位及城建规模来讲,最下限也比石家庄高新区强,上限目前看不到,如若加上新区动辄三五年的城建周期,房价下限应该与高新区一致
  5. 新区的住宅项目,从不超过2的容积率来看,清一色只能定位中高端客群
  6. 2018年新区出让地块统一要求必须在一年内动工、三年内完成建设,对开发商要求较高,严打囤地行为,有利于推动新区建设步伐


现阶段城市面貌与短期展望


正定新区目前依然在大拆大建中,建设完成度最高的地块是新城大道两侧,——综合大楼周边、园博园、中心湖公园(在建)、正阳花园(在建),其次就是新城大道东侧道路旁的诸多商业和住宅楼盘,但基本没什么人。除了天山熙湖一期、恒山天成雅苑、旅投福美十号院(部分)已交房外,其他项目均属在建。


和2017年之前的一片荒凉不同,2018年以后,从新城大道进入新区,正对面就是中心湖公园、综合大楼以及若隐若现的园博园,大道两旁宝能中心、天山壹方、传媒大厦、规划馆、国金中心等都已立起框架或即将交付使用。新区主要干道景观工程已完成大半,可以开汽车的地下管廊工程正在施工。滹沱河北岸,青少年宫、会展中心两个大的项目也基本建造完毕,会展中心已经交付使用。




▲中心湖公园(在建,对面即是综合大楼)



▲传媒大厦与国金中心



▲从大楼上远眺园博园







▲正阳花园



▲石家庄国际会展中心



▲综合大楼北门小广场



▲远眺园博园(其实距离很近)


截止2018年11月19日,新区城市面貌比城乡结合部要强,但肯定不如主城五大区。对市貌观感影响最大的,是还未拆迁的罗家庄和朱河村,尤其是朱河村,一万多口人。(据了解,拆迁工作在稳步推进中,一旦拆迁完毕,新区面貌将进一步升级)


路网建设与轨道交通方面,新区目前积极推进路网建设,园博园大街、新城大道、太行大街、正无路、隆兴路、迎旭大道等都已通车,但整体完成度依然不高,尤其是途径罗家庄和朱河村的线路。地铁一号线二期工程预计2019年中下旬通车试运营,二号线和四号线远景规划将穿过正定新区,但还未提交国务院审核,故不会做详细注解。一号线二期在新区起步区设有五个站点,分别为会展中心、行政中心、园博园、天元湖、东上泽,其中换乘站2座,为行政中心站和天元湖站。已公示线路图太模糊,故不做站点详细注解。正无路以北为回迁区,部分已入住,部分还在建,还有一部分公租房,新区工作人员可申请。




▲朱河村与罗家庄村区位(2018版,可缩放至街道)


目前,新区建成部分如下图所示,白色区域配套还未动工,但基本所有市政配套设施都已通过规划,只等资金到位、开工建设。按原定的新区规划来看,除了一部分场馆如博物院、大剧院以外,只剩鸡贼的大学院校与外来商企还未进驻。(新区没起来之前,都在观望,市政府一旦全部搬来,形势大好后肯定抢着进)



▲红色区为正在开发或已建成区域(2018版,可缩放至街道)

注:上图部分紫色项目名为市政配套设施,详细坐标略模糊,指向为白色区域的,代表还未动工,如和现实不符,请私信指出。因篇幅限制(其实是我懒),有刻意遗漏没有标注的部分,比如喜来登酒店、纳爱斯、海关技术大楼、北人集团、几处车站、几所院校等。


新区住宅楼盘概况


正定新区下篇内容中(楼市调研:业主可乘船归家的顶级豪宅),会详细解析正定新区所有楼盘,以及楼市行情,此部分内容为概况简析。


整个正定新区,占据起步区最好区位的,是综合商务中心。北有园博园,南有中心湖公园,东有地铁一号线行政中心站与园博园站,西有正定古城区。其次,就是紧靠商务中心的正阳花园东区,再次是正阳花园西区。正阳花园中,恒温恒湿恒洁、地暖、新风、净水系统等,都有(基本不可能买到)。


接下来,就轮到紧邻一号线园博园站的金辉优步大道与金科博翠园了,这两个项目均限售十年,备案价13800元/平,但必须捆绑30万以上的车位,实际均价一万七左右。从17年下旬卖到现在,房源所剩无几。十年禁售,基本没有投资价值了,资金沉淀成本太高,如果有自住需求,可以考虑入手。


恒山天成与博东园、辰景园,背景和其他房企略有不同。恒山是正定本地开发商,明显有自己的拿地倾向(你懂得)。辰景园和博东园,两个项目西为金科金辉、地铁站点,东为天山熙湖、旅投十号院、省二院,新区一中被夹在中间,可以说也是极好的区位了(基本不可能买到)。


天山熙湖一期、众美凤凰府已交房,旅投十号院部分已交房,部分还在售,房源不多,三个小区目前入住率都很低(周边村民有租住的)。


涵碧苑、福安壹号院,有些小问题。


天山国府壹号、金科正定悦府、金辉中央云著,是目前新区出示规划中最高端的三个项目,预计开盘价都在两万左右。




▲左为金辉优步大道,右为新区一中,中间为白朴街



▲恒山天成雅苑(远处为正无路以北回迁区)



▲恒山天成雅苑



▲天山熙湖一期



▲众美凤凰府,其后为赞城,再后为奥体中心


文末总结


正定新区,和石家庄的命运一样,始终不是顺风顺水,北京也一如既往的从来没有让河北人顺心过。


正定新区定位和雄安略有冲突,但建设进程要超过XA十年有余,这是一个优势,但同时,新区的上限注定不会超过省级,将来会如同现在的石家庄被京津压制一样,被XA牢牢压制。不过新区的下限,肯定远比石家庄高新区要强太多。


2017年初,我第一次去正定新区时,满目荒凉,看不到什么希望。但昨天再去时,只用了一年半的时间,新区宛若新生,各项市政配套基本建设到位,市容市貌比2017年初强太多太多。2020年后,预计石家庄市政府和市委会搬迁至那座手机拍不出全貌的大楼中,希望到时,新区的土地可以平整完毕,同时,所有现在在建的配套场馆可以开门纳客。


对其他城市新区的建设来说,正定新区的发展历程可以做一个不错的参考。从2009年提出猜想,到2011年破土动工,2013年获得审批,2017年大规模开工。整个过程中,前期拿地的都是政府部门,或者本地房企,砸钱修古城区以及整治滹沱河;配套起步后,才逐步对外来房企敞开大门,同时提高地价,稍微回笼一部分城建资金。2017年以后,新区的面貌才有比较大的改观。所以,一个城市的新区建设,是逐步推进的,不可能一口吃成胖子。两年提出规划并落实、三年规划落地并平整土地、三年开工建设市政配套设施,接下来,就是稳步推进规划的过程。


前提是,方向没有错,从上到下都可以多一点耐心,并且和石家庄一样,有人口做支撑。


但不建议短线投资新区房产,前期住宅项目多,容易被政策打击,变现周期长。不过,一般新区建成以后生态宜居时,再入手也晚了,比如前期同样被网友抨击为鬼城的郑东新区。所以城市新区普遍购房门槛颇高,和刚需自住者无关。


只要大的方向没有迈错,鬼城也能变做人间。


以上,相比初稿,增删了部分内容,感谢阅读。


附、正定新区发展历程


➢2008年12月,河北省委书记在石家庄调研城建工作时,指出“...在城市规模上,石家庄要瞄准向500万人口迈进,要努力融入京津冀都市圈,并成为其中的一极...”


➢ 2009年8月,时任河北省长胡春华建议:石家庄向北发展,沿滹沱河建设生态区。现在主城区的规划满足不了石家庄近期300万人、远期500万人规模的要求。


“现在省会的西边是山,东边是化工基地,南边是新客站,西东南三个方向发展都受限制。唯一的办法就是向北发展。”


➢ 2009年9月,时任河北省委副书记、石家庄市委书记车俊在城市总体规划和滨河新区(正定新区)概念规划汇报座谈会上,对滨河新区概念规划给予了肯定。


➢ 2010年2月,石家庄市政府调整城市整体规划,将正定新区建设加入城市“北垮”战略中。同年9月17日,正定新区首批12个重点项目隆重举行开工仪式,总投资115亿元,正式来开新区建设序幕。


➢ 2012年园博园开园,正定新区首度在石家庄土地市场上亮相。


➢ 2013年下旬,国务院审批通过新版石家庄城市总体规划,正定新区规划原则上获得上级肯定,定位为“市级行政中心、文化中心,现代服务业基地,科技创新集聚区,生态宜居新城”。


在《石家庄市城市总体规划(1997~2010)》中,确定主城区向东南方向适度发展,在《石家庄市城市总体规划(2010-2020)》中,提出在城市空间发展上实施“北跨”战略,建设正定新区,实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两岸”格局转变。


➢ 2014~2016年,包括奥体中心、国际展览中心、科技馆、大剧院、青少年宫、图书馆、规划馆等重要市政配套设施的规划获得通过,陆续动工建设,并积极申报国家级新区(然而没成)。


➢ 2017年2月,正定县、正定新区施行“县区合一”。5月,石家庄宣布将市政府陆续搬迁至正定新区。同年6月,新区多块住宅用地公开出让,吸引众多房企竞拍。截止2017年底,新区已完成投资400多亿,竣工项目60多个。


➢ 2018年5月,国际展览中心竣工;9月,地铁一号线二期工程全面提速,预计将在2019年中下旬正式通车运营。10月,石雄铁路提出规划,途径正定机场、正定新区、栾城等站点。


➢规划市政配套:市政府、园博园、滹沱河整治、周汉河整治、中心湖、规划馆、图书馆、大剧院、青少年宫、科技馆、国际展览中心、奥体中心、报业传媒大厦、地下管廊工程、高铁站、大学城、污水处理厂等,绝大部分已建成或正在施工


➢教育配套:目前只有新区一中、石家庄特教、电子信息学校等,其他院校鸡贼观望中


➢路网交通:正无路、迎旭大道、隆兴路、恒阳路、河北大道,贯穿正定新区东西;太行大街、新城大道、园博园大街、新元高速、107国道,连接石家庄市区与正定新区;地铁一号线二期线路预计明年6月以后试运营,在新区有五个站点。


➢往期调研文章


石家庄房价排名前十社区(下篇):精致园林,万平湖景,一流学区,绝版地段,管家物业


石家庄重点学区房调研(裕华区):最高三万,赶超豪宅


石家庄房价排名前十社区(上篇)


石家庄东南片区楼市调研:刚需天堂,众美睡城



PS.下文预告:石家庄二手房过户交易全流程详解(图文)


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