讨论：威海的各个区域发展前景如何？
作者：咨询师羽榕
简介：威海的各个区域究竟哪个最具潜力，让我们一起来讨论吧！
对于任何一个城市来讲，房子的价值主要体现在哪里？一个楼盘的价格高低，除了自身品牌和品质外，就是所在的地理位置所带给业主生活上的便利。比如：便利的交通、繁华的商业、重点中小学、便利的医疗等等。正如电影上一个搞笑的桥段“我们投资了几栋烂尾楼，没想到旁边规划了几个重点学校，一下成了学区房，赚了10个亿”。
威海，除了我们比较熟知的海景房资源外，购房者更多关注的还是整个威海的发展。如果做一个细化的，那就是威海各个区域、商圈的规划建设，以及对未来房价的走势影响。毕竟，无论谁买一套房子，一是怕买贵了，二是想买一个具有很强居住价值的同时又可以享受增值所带来的红利。
威海自90年代开始规划发展以来，先是高区及周边区域享受到了城市扩张所带来的繁华，比如西涝台、田村、后峰西还有环翠的张村，现在已然成了威海市区范畴；之后就是经区的规划，带动了长峰、蒿泊、凤林、新都等以前的村镇地带的发展。而如今，威海继续着向东向南的方向，展开前进的步伐。
随着威海气候环境在全国大中城市中的突出，很多外地购房者开始涌入威海，致使威海的海岸线资源显得非常珍贵，尤其是以威海市区内的沿海地段，比如：九龙湾、海滨路沿线、合庆半月湾、孙家疃、远遥、金沙滩、国际海水浴场，周边的房价也是整个威海涨速最快的地段。最重要的是，在威海市区内好的地段基本已经没有可供房产开发的地皮了。
如此一来，很多开发商把目光放到了威海规划的一些新区，铺天盖地的新区发展与房产投资广告展现在购房者面前，那么这些区域的房子究竟是否具有投资价值？下面我们就威海的规划结合房子跟大家聊聊。
我们所看到的威海目前整体的规划方向是：向东向南，连接荣成和文登，呼应乳山。以千里海岸线为依托,建设具有海湾特色的休闲度假城市,构建“魅力威海”。大力发展循环经济,不断提高威海经济的综合竞争力,促进经济持续快速健康发展。细分来可以分为以下几个位置：
威海市区自身的发展建设
1、对于购房者影响较大的就是轨道交通的规划和环山路的完工。不言而喻，轨道交通对于沿线的房子价值催生的是比较快的，具体可以参见：威海交通规划。再就是施工已久的环山路，建成之后，从最西北的高区到最东南的经区，全程只需要半小时内，大大缩短了交通时间，解决高峰期的拥堵现状。
2、合庆半月湾、葡萄湾、金沙滩、小石岛、国际海水浴场等北线环海区域的开发建设。这些位置相对于海滨路一线来说，配套确实非常之低，人气受季节性影响非常之大。但距离威海市中心的优势是摆在那里的，而且多数以别墅、游艇码头等高端产业为主。所以，具有很强的发展前景，毕竟威海市区的海岸线资源是有限的。
3、经区南部和高区西部也是目前一些高端开发商争相拿地的目标，原因很简单，这是正经八百的威海市区，同样是迫于威海地皮有限的因素，高区主要以厂区外迁腾出空地，经区主要是开发高铁站周边、华夏周边，也就是统一路延伸到经区两侧的地块，典型的就是万科翡翠公园，由于威海发展较晚，国内一线房企也是近两年才开始踏足威海。而威海市区的摊大饼式的壮大，恰好为他们提供了便利。
值得一提的是威海经区九龙湾的发展，可算是最近几年比较快的区域了。集装箱业务要外迁，加上目前正在打造的九龙湾CBD，以及九龙湾第二海水浴场，城市中的湾区向来是规划的重点，九龙湾应该也不会例外，值得期待。
威海市区周边区域的发展
一个城市的发展向来是以主城区为中心扩散开来，威海也不例外，不论是从交通建设还是从市容市政规划。但威海毕竟是一个三四线小城市，没有持续而又稳定的外来流入人口，所以威海的边郊不能像北京这样的大城市那样“热闹”。相对来说，这里的房子多数是附近刚需，以及一些低预算的威海市区生活的购房者。
具有代表的就是：温泉、张村、羊亭、初村、双岛湾以及临港产业区等等，如果从威海发展的角度来看，这些区域是首当受益的位置，只不过我们还是保持中性的态度去审视吧。值得一提的是双岛湾这个位置很微妙，规划很强大，进度很缓慢，不过最近威、烟、青联合发展海洋经济，双岛湾处于威海与烟台牟平交接处，一般烟台一般威海，这样看来后期还是有一定机会的。
东部滨海新城：这是投资者关注比较多的一个区域，因为规划中市政府、档案馆、新一中、市立医院、图书馆等这些主要城市功能性配套，要迁移过去。但自规划出台有很长一段时间了，目前来看，正式投入使用的功能性配套还比较少，但是房价已经随着威海房价的快速上涨溢出的比较高了。
总体来说，规划不错，但是需要很长周期，目前正在有条不紊的进行着，前几日就有基础设施建设上千亿的招标成功。但有一点我们得考虑，任何一个新区的规划得到落实需要大量人口的流入和工作岗位的提供，这一点来看是很大的挑战。
那香海、好运角，这一线的海岸线确实非常漂亮，沙滩和海水都很干净，但是风也是真的很大啊，从环海路遍布的大风车就已经显现出来了，重要的是，这里的一些楼盘价格甚至卖到了12000左右的单价甚至超过了威海市区边上不是很远的房价，就算我们不否认这里会发展的跟威海市区一样，难道说这里的房价也会超过威海市区的海景房？那总得有个变化的时间过程吧，何况，眼下我们除了能看到风景之外，基本上什么都没有。但每个置业者的需求是不同的，作为纯度假可以考虑。
威海荣成及周边的发展
荣成作为威海的渔业重地，对威海的经济起着非常重要的作用。同时，荣成也是作为威海最具居住价值的区域之一。荣成又是威海的旅游景区最好最多的地方，成山头、天鹅湖、石岛赤山，荣成的桑沟湾是我国首个国家级城市湿地公园；国内最大的野生动物园荣成西霞口野生动物园。
对于购房者来说，荣成最大的价值还是空气环境和海岸线资源。最近几年荣成的发展规划还是非常不错的，海滨公园自威海市第三中学开始，不断的沿着海岸线向南开发开来，目前已经开发到海世界所在的位置。除了海岸线，樱花湖也成了荣成是重点开发的区域，具体可参见：威海新楼市历史消息樱花湖及其周边情况一文。此时的荣成已然成了除威海市区之外的唯一一个高配套海岸线城区。无奈的是，房价也有之前的3000-4000左右涨到了现在的7000-12000，说到底，好位置的房子不光被好多购房者盯着，开发商的步伐永远是走在购房者前面的。
其次就是好运角、成山头、天鹅湖一线，这些区域的优势是靠近于成山头、海驴岛等比较知名的景区，有着很高的度假、养老价值，而房价也相对于荣成市区要低很大一块。随着近日威海对于海洋资源的开发规划，这里也有很高潜力—渔业经济+旅游经济。但整体还是受限于人口的稀少，很大程度上制约的整体配套的跟进，比如：医疗、供暖、购物等最基本的生活需求。
威海南海新区
对于南海新区，可能大家更熟悉“金滩”这个名字，是一个由国务院批准的06年左右起步开发的海岸线新区，地处威海之南。其实大多人是通过威海海景房看房车知道这里的，至于具体的情况，可能不是特别清楚，详细可参见：威海新楼市威海南海新区怎么样一文。
南海新区作为目前威海的一个重点规划区域，虽然已经有了十来年的步伐，但依旧只是一个“城市”的框架，而且冬天人气非常低。也正式如此，有很多购房投资者喜欢上了这里的环境。的确，如果以我个人的看法，整个威海地区环境最好的要数南海新区了。但是光有好的环境是不能带动整个区域的发展，也不能为这里的大片海景房带来更多的价值，最终还是要看发展，只有这里真正成了继荣成、文登之外的另一个区级城市，这里的房产才具备了真正意义上的价值。而南海新区的发展规划也正式基于人口和产业而进行着：
1 临港港口的发展
国家投资800亿在这里建设了国家一级一类对外港口，吨位超过青岛港。
2 工业区内的招商引资
2018年11月18日，海洋生物医药成果产业化基地落户南海新区；
11月16日，威海创科新材料技术有限公司揭牌仪式及新材料产品发布会在南海新区举行；
11月7日，南海新区与乌克兰考察团战略合作签约仪式在南海新区举行，就合作建设高端心脑血管专科医院和中乌巴顿焊接技术及新材料研究院等事宜分别签订了意向合作协议；
11月6日，南海新区6家企业入围省级“专精特新”企业名单；
可见南海新区对于整体产业的发展，对于招商引资的重视和进度，提供就业，提供资产。从而带动人口的流入，尤其是人才的引进。今年由刘国梁和王楠夫妇投资的乒乓小镇可是动静不小啊。
3 旅游度假区
南海新区最大的优势就是大学的引荐，这是带动人气和周边商业的最好方式。目前北京交通大学、中吕大学已经正式开学使用，另外签署的协议的大学：西北工业大学 西北政法大学。北京高科大学联盟（北京化工、北京科技、北京林业、北京邮电、哈尔滨工程大学、西安电子科技大学、中国地质大学、中国矿业大学、中国石油大学、燕山大学等）
整体来看，南海新区不论从规划还是近两年的招商引资动态，都完全符合了购房者投资的预期，而即将开通的高铁亦将给南海新区带来质的提升。虽然我不是很赞成高铁能给一个城市带来飞速发展，但像南海新区这样交通不是很发达的旅游度假区域，还是有非常高的价值的。有了规划和预期并不代表就可以随便买房子投资，这也是很多购房者比较关心的一个问题，我们看到的大多是官方的一些方案，而对于我们来讲实际的进度才是硬道理。所以，购房者还是亲自过来考察一下比较好。
乳山银滩发展规划怎么样
乳山银滩是作为威海和荣成之外，最早开发的海岸线房产，至于怎么样，这里就不做多说了，仅以两篇文章基本就可以概述了，购房者如果想要投资的话，尽量还是自己亲自考察，而且是自己来，虽然成本高些，但能得到最真实的信息，在公号威海新楼市的子菜单楼盘点评中。
不管怎么说，威海市在不断发展着的，比如最近一系列的规划：文登市与威海市区联动发展；威海跟随青岛、烟台一同发展海洋经济；胶东半岛高铁网络的建设等等。很大一定程度上，威海作为中韩自贸中的重要港口城市，早早晚晚是要走上日程的。只不过，对于购房者所关心的投资问题，还是要取决于国内楼市大环境的变化结合管理层面给予威海的城市定位。目前我们在威海楼市中能够听到的声音：旅游度假、养老养生、空气质量等等，无非是一些销售策略上的东西，虽然都是真实的，但我们买一套房子，真金白银的付出得到的应该不仅仅是这些吧！
最后，大家必须要明确一点的是，新区的发展需要时间，所以你必须以长线投资的心态去持有，以时间来换取空间，若干年后你才能享受时间给你带来的繁花盛景。
最后欢迎您在留言区说说您的看法，也让更多的朋友一起来探讨吧！
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