最新房贷利率要多少？LPR说了并不算！

一程

“中国人民银行25日发布消息称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套商贷利率不得低于相应期限LPR利率，二套商贷利率不得低于相应期限LPR利率加60个基点。”

相信8月25日，很多人都被央妈加班出的这则消息刷屏了，其实早在上周，央妈就发布了8月20日开始正式实施LPR机制。

那么什么是LPR呢？

官方解释：所谓LPR（Loan Prime Rate），是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在LPR基础上加减点确定。

也就是说：以后的贷款基准利率，不再是国家公布的基准利率为准，而是开始以LPR为准进行计算。银行可以根据市场行情和客户资质自主决定贷款利率，不再用一套固定标准面对所有需要借钱的人。

现在开始，央行每月统计一次，让利率跟着市场动态调整。央妈“撒钱”，利率就低点，央妈“收钱”，利率就高点。

对之后的房贷有什么影响呢？

我们现在贷款买房的利率规则是这样的：按揭利率=央行基准利率（目前为4.95%）*x%

在央行基准利率的基础上，进行上浮或下浮。比如打个八折、九折；或者现在上浮个10%、20%，都是以固定的基准利率为基础的。

然而10月8号之后，就不是这样了。新版按揭利率=LPR（目前为4.85%）+xx个基点

不看基准利率，而是看LPR（其实LPR早在2013年10月就已经设立，不过之前只是价格展示工具而不是定价工具，基本上就是个摆设）。

它会让一些大银行各自报价，目前大概有18个银行参与报价；

比如A银行报个价是利率X%，B是Y%，C是Z%....这些报价提交上去，按照公式算出一个平均值来。

这个平均值，就是LPR了。LPR每个月20号更新，央行官网会公布。

8月20日的LPR=4.85%；

利率的定价方式由乘法变加法，本质上没有改变。但是变化更频繁了：

同时央妈也规定了首套房和二套房加基点的最低要求

首套房不得低于4.85%，二套房不得低于LPR+60个基点，以8月20日的LPR来算，二套房的最低利率是5.45%。

调整后首套房和二套房利率有升了还是降了？

首套房：以北京和上海为例，按揭贷款后，北京首套房利率更低，每月少还332元；上海利率更高了，每月多还118元，影响不是很大。

二套房：同样以北京和上海为例，假如北京二套加基点为60，那么北京二套房调整后利率更低，每月少还272元；上海每月多还37，影响同样较小。

其他城市按揭贷款的影响：跟北京和上海一样的逻辑，不过二套房的基点到底加多少，还是个未知数，有可能现在利率上浮比例较多的城市，二套房LPR基点就会加更多，不过整体来说，差异不会很大。

调整后月供会随着LPR每月变化吗？

可以跟银行约定：一年一调

不论每月LPR上升或下降，还贷金额也是一年一调。调整时主要看当月的LPR是多少，降了就跟着降，涨了也一起跟着涨。

也可以约定：一直不变

按照签约时的利率一直还下去…

LPR继续下调，晚点申请贷款更划算？

先说结论：目前来看并不是

目前银行定价的逻辑是：先确定最终利率，然后根据LPR计算出需要加多少个基点。

而不是先确定加多少个基点，再计算出最终利率。也就是说，在贷款利率一定的前提下，LPR越高，加的基点越低。

所以申请贷款的时机关键是看：当下银行制定的贷款利率是否划算。

比如说银行某产品利率5.39%

如果LPR为4.85%时，银行的操作是：用5.39%-4.85%=0.54%，然后就说现在的利率是：LPR+54个基点；

如果LPR为4.80%时，银行的操作是：用5.39%-4.80%=0.59%，然后就说现在的利率是：LPR+59个基点；

需要注意的是：

和银行签合同后，加减的基点数是固定的，不随LPR调整。类似以前的折扣优惠，比如申请的时候是85折，会一直是85折。

结

综上分析，LPR新规短期对房贷几乎影响不大，最后做个总结吧：

1.房贷利率定价=LPR+XX个基点

2.首套无优惠&二套加基点

3.银行定价逻辑是：先确定最终利率，然后再根据LPR计算出需要加多少个基点

4.公积金不受影响

5.对于10月8日前买房的，没有影响

6.新规后利率调整方式，看你对未来的预期吧

7.贷款利率是否划算，主要看加的基点多少，加的基点越低越划算。

附：更新每月LPR利率：

编辑于 2020-02-21 13:52

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